Как найти комфортное жильё в Астане и сколько оно стоит

В казахстанском строительном законодательстве нет отдельного раздела про инфраструктуру. Есть лишь несколько статей в разных документах, где упомянуты производственная, социальная, рекреационная, инженерная и транспортная инфраструктуры. 

Инфраструктура (от латинского infra — «ниже, под» и structura — «строение, расположение») — совокупность сооружений, зданий, систем и служб, необходимых для функционирования отраслей материального производства и обеспечения условий жизнедеятельности общества.

В международной классификации принято различать внутреннюю и внешнюю инфраструктуру. Относящиеся к ним объекты выходят далеко за пределы списка минимальных удобств.

— Внутренняя инфраструктура — это сама концепция комплекса, детская площадка, парковочные места во дворе, дополнительные помещения (например, кладовые), правильно спланированные площади коммерческих и офисных помещений, — рассказывает аналитик инвестиционного холдинга «Макрус» Максат Бектибаев. — К примеру, если у магазина или парикмахерской вход со двора и через балкон, то это неправильно, это плохо. А когда офисы и магазины расположены с внешней стороны дома — это удобно.

Под внешней инфраструктурой эксперт подразумевает торговые центры, места для времяпрепровождения с детьми (детские центры развлечений, парки), а также школы, садики, поликлиники, фитнес-клубы. К примеру, у жителей Khan Shatyr Residence есть прямой доступ к крупному торговому комплексу, где можно пообедать, постричься, купить необходимую одежду и так далее.

— Правильнее было бы говорить не об одном ЖК, а о микрогруппе из 3-5 комплексов, расположенных рядом, — продолжает эксперт. — Ведь от продуманной и правильно организованной инфраструктуры одного ЖК в плюсе оказываются и соседние дома.

Инфраструктура призвана обеспечить гражданам необходимый уровень комфорта. Ведь человек должен жить в тепле и с электричеством, иметь возможность удобно добираться до дома, парковаться, если есть машина, отдыхать в благоустроенном дворе и не мучиться поисками поликлиники, детсада и школы в шаговой доступности.

— Столичные реалии таковы, что мы обычно довольствуемся тем, что есть. Когда в шаговой доступности имеются какие-то супермаркеты, сервисы, такие как химчистка или салон красоты, то принято говорить, что это комплекс с развитой инфраструктурой, — поясняет коммерческий директор агентства «Витрина недвижимости» Альмира Жумашева.

Эксперт считает наиболее комфортным для жизни центр левого берега, а именно — район ТРЦ «Керуен». «Хотя «золотой квадрат» правого берега также сохраняет статус», — отметила эксперт.

По мнению Максата Бектибаева, другие районы с развитой инфраструктурой находятся на правом берегу: Сарыарка — Кенесары, Сарыарка — Абая, Республики — Иманова и пересечения с другими улицами до улицы Уалиханова, 13 магистраль — Мирзояна, Кажымукана — Мирзояна.

Однако месторасположение — не всегда гарантия комфортной жизни. Пример — новый ЖК «Есиль», расположенный в нескольких сотнях метров от монумента «Триумфальная арка». У комплекса, где цена за квартиру площадью 40 кв.м. стартует от $75 тыс., нет даже подъездных путей, и жители добираются до асфальтированной дороги через грязь. К слову, это отнюдь не исключение из правил.

На какой самый скромный пакет удобств стоит рассчитывать жителю столицы, рассказали в компании BI Group.

— Застройщик обязуется обеспечить минимальные потребности в инфраструктуре: наличие паркинга и детских площадок, — пояснила менеджер проектов отдела развития МЖК компании BI Group Мария Роднищева. — При строительстве крупномасштабных объектов (коттеджные городки и т.п.) также закладывается строительство школ и детских садов. В зависимости от классов жилья регламентируется количество парковочных мест на комплекс.

Упомянутые экспертом классы жилья — это не знакомые бизнес-класс, элит-, эконом — или малопонятный комфорт-класс. Речь идет о четырех классах жилых зданий, официально принятых и описанных в документе СНиП РК-3.02-43-2007.

Умение найти место для парковки и удачно вписаться в тесные ряды соседских авто  — жизненно важный навык для большинства автовладельцев столицы.

— В Астане действительно существует дефицит парковочных мест, особенно в домах эконом-сегмента, а также в домах, построенных до 2000-х, — констатировал исполнительный директор РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» Ринат Рамазанов.

Расчет обеспечения жилого комплекса машиноместами должен соответствовать СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания». Для решения проблемы дефицита парковочных мест предлагается использовать следующие параметры.

До ввода этих правил многие жилые дома в Астане проектировались без подземного или отдельно стоящего паркинга.

— Сейчас все новые ЖК идут с паркингами, и это очень правильно. Кроме того, я знаю о том, что городские власти начали выдавать частным компаниям отводы под строительство автопаркингов в густонаселенных спальных районах Астаны, — прокомментировала ситуацию Альмира Жумашева. — Возможно, отдельно стоящие многоуровневые паркинги смогут решить проблему парковки, так как с развитием города она будет только обостряться.

Однако застройщики без энтузиазма строят паркинги для своих ЖК, иногда навязывая покупателю вместе с квартирой парковочное место.

— Сейчас работают СНиПы, согласно которым застройщик обязан обеспечивать ЖК паркингами в расчете 1 парковочное место на 1 квартиру, — объяснил Максат Бектибаев. — Гостевые парковочные места во дворе в расчет не идут. Однако покупатель не обязан приобретать парковочное место вместе с квартирой, хотя случаи навязывания паркингов есть. В краткосрочной перспективе строить паркинг невыгодно, он окупится только через 10 лет.

Нацеленность многих строительных компаний на краткосрочные инвестиции, а не на длительное присутствие на рынке  — это проблема всей строительной отрасли, которая влечет за собой соответствующие последствия.

Наличие необходимой инфраструктуры оказывает значительное влияние на стоимость недвижимости. По словам специалистов аналитической службы kn.kz, расположение рядом с домом школы, поликлиники, детского сада, магазинов в среднем поднимает цену на 10-20%. Также большую роль в увеличении стоимости жилья играет развитость внутренней инфраструктуры (паркинги, охрана, салоны красоты, прачечные, фитнес-клубы, расположенные на территории ЖК). Так, в жилых комплексах с развитой инфраструктурой стоимость квадратного метра достигает $4000 и выше, тогда как в менее комфортных районах цена 1 кв.м. составляет $800-1000.

Решающим фактором при покупке квартиры для многих остается район. Здесь на первое место однозначно выходит транспортная инфраструктура, то есть удобство подъездных путей и возможность быстро попасть в разные районы города. С точки зрения месторасположения в фаворе у эксперта Максата Бектибаева — ЖК «Хайвил Астана».

— Наиболее удачный комплекс — это «Хайвил», концепция «город в городе», — считает он. — Идеальное месторасположение — недалеко от левого берега, доступ к другим районам города. Плюс правильно организованная внутренняя инфраструктура: есть и фитнес, и увеселительные заведения, и детские центры, и многое другое.

Порой такое понятие, как престижный район, становится важнее других факторов.

— На цену за квадратный метр недвижимости влияет всё в совокупности. Например, на правом берегу развитая инфраструктура, но цены ниже. Ближе к набережной цена уже другая. То же самое и на левом берегу: цены выше, так как это престижно, а значит, и застройщики, и собственники стараются сразу предусмотреть вопросы инфраструктуры, — пояснил управляющий директор по продажам АО «Корпорация «Цесна» Ахтан Жунусбеков.

Продумать и построить качественный жилой комплекс — это одна часть работы, а грамотно обслуживать, тем самым сохраняя первоначальную задумку и рабочее состояние дома, — это другое. При покупке квартиры работа КСК должна стать одним из параметров ее оценки.

— Когда вы заходите в подъезд и вам не нравится обстановка или не работает лифт, нет света в подъезде, грязно — это всё отталкивает, — делится Максат Бектибаев. — Но есть ещё и скрытые от глаз моменты работы КСК. Хороший КСК снижает скорость износа дома. Надо заметить, что в Астане дома стареют с огромной скоростью: год идет, наверное, за семь. Из 300 комплексов Астаны приличные КСК — примерно у 10%.

В целом, по словам эксперта, стремление строителей быстро снять сливки и уйти с рынка вынуждает застройщиков не только далеко не всегда строить качественно, но и отдавать жилые комплексы на обслуживание, по сути, кому попало.

— Хотя, согласно нашим подсчетам, грамотное управление 3-4 комплексами может в совокупности приносить такой же доход, как и строительство 1 дома в год. В европейских странах на весь город работает 2-3 управляющие компании (КСК по-нашему), у которых есть все инструменты, есть мобильные группы, выезжающие на обслуживание и т.д. Такие компании зарабатывают серьезные деньги, — говорит Бектибаев.

Максат Бектибаев уверен, что тщательно продуманный проект ЖК позволяет не только избегать лишних трат, но и умело зарабатывать на организации инфраструктуры.

— Прежде чем проектировать, нужно знать потребности ЖК, заранее продумывать все нюансы. Важно продумывать площади и подъездные пути для будущих магазинов, аптек, сервисов. Можно заранее искать потенциальных арендаторов, — дал он совет. — У нас же коммерческие площади новых домов часто пустуют, потому что компании предлагают по 2000 кв. м в аренду. Такие помещения могут простоять и два, и три года, а возможно, и больше: мало арендаторов, нуждающихся в таких площадях. Нужно знать стандарты открытия того же супермаркета или аптеки, чтобы правильно организовать входные группы, чтобы не было проблем с логистикой.

Затраты на инфраструктуру у застройщика составляют от 10% до 17% от стоимости всего проекта. «Стоимость затрат на развитие инфраструктуры ЖК (иначе говоря — благоустройства) зависит от нескольких факторов», — пояснил исполнительный директор РОЮЛ «Союз строителей Казахстана» Ринат Рамазанов.

Эксперт перечислил факторы, влияющие на такие затраты:

Рамазанов отметил, что при возведении малоэтажного дома инфраструктура в процентном соотношении обходится дороже, чем при строительстве многоэтажного комплекса (15-17% и 10-11% соответственно).

Есть риск, что расходы компаний могут возрасти, если придется обустраивать близлежащую территорию, выделенную уполномоченным органом.

Строительные компании однозначно закладывают все риски и расходы в стоимость квадратного метра жилья. В некоторых ЖК большую роль играют близлежащие комплексы и общегородские объекты. Инфраструктуру трудно выделить как отдельный параметр, так или иначе влияющий на общую цену за «квадрат». Однако эксперты сошлись во мнении, что $100-300 в стоимости квадратного метра приходятся в среднем на «развитую инфраструктуру».