Доход предпринимателя, фрилансера или сезонного специалиста меняется от месяца к месяцу. Ипотечный платеж сохраняется при снижении выручки или паузе между проектами. Поэтому расчет строят по слабым месяцам и дополняют резервом на кредит и основные расходы семьи.
Как рассчитать ежемесячный платеж?
По запросу «ипотека калькулятор» можно открыть онлайн-инструмент Bereke Bank и менять стоимость недвижимости, первоначальный взнос, срок и способ погашения. Сумма кредита составляет от 5 до 70 млн ₸, собственный взнос от 20% до 50%, срок достигает 15 лет. Номинальная ставка указана на уровне 21,7%, ГЭСВ составляет до 24,3%.
Рассмотрим квартиру за 25 млн ₸. При взносе 20% покупателю потребуется 5 млн ₸ собственных средств, сумма кредита составит 20 млн ₸. При сроке 15 лет и аннуитетном способе ориентировочный платеж равен 377 000 ₸ в месяц. Расчет предварительный, а точный график зависит от параметров одобренного кредита.
В бюджет заемщика с переменными поступлениями нужно включить:
-
ежемесячный платеж по ипотеке;
-
коммунальные услуги и содержание жилья;
-
продукты, транспорт и связь;
-
лечение, обучение детей и страховые расходы;
-
платежи по другим кредитам и рассрочкам;
-
сезонные траты и налоги предпринимателя;
-
резерв на ремонт квартиры и бытовой техники.
Если обязательные расходы семьи без ипотеки равны 350 000 ₸, вместе с платежом 377 000 ₸ ежемесячная потребность достигает 727 000 ₸. Эту сумму используют как основу для расчета запаса.
На сколько месяцев формировать резерв?
При нестабильном доходе ориентир составляет шесть-двенадцать месяцев расходов. Конкретный срок зависит от того, как быстро человек способен восстановить поступления после слабого сезона или потери крупного клиента.
В приведенном примере резерв на шесть месяцев составит около 4,36 млн ₸. Девять месяцев потребуют примерно 6,54 млн ₸, двенадцать месяцев 8,72 млн ₸. Эти деньги хранят отдельно от суммы первоначального взноса и бюджета на оформление сделки.
Резерв должен оставаться доступным к дате очередного платежа. При выборе счета или депозита проверяют сроки снятия, возможную потерю вознаграждения и время перевода средств. Основную часть запаса удобно держать в валюте ипотечных обязательств, то есть в тенге.
При устойчивом потоке небольших заказов можно ориентироваться на шесть месяцев. Если половина годового дохода поступает за один сезон или зависит от одного заказчика, запас увеличивают до девяти-двенадцати месяцев.
Как провести стресс-тест бюджета?
До подачи заявки нужно проверить несколько неблагоприятных месяцев подряд. Для этого используют такой порядок:
-
Рассчитайте ипотечный платеж при выбранном взносе и сроке.
-
Добавьте обязательные расходы семьи и платежи по другим займам.
-
Найдите средний, медианный и минимальный доход за 12–24 месяца.
-
Смоделируйте снижение поступлений на 20%, 30% и 50%.
-
Определите, сколько месяцев дефицита покроет накопленный резерв.
-
Оставьте первоначальный взнос, расходы на сделку и резерв на разных счетах.
-
Повторяйте расчет при изменении дохода или появлении нового обязательства.
Если при падении дохода на 30% семья начинает расходовать резерв уже в первый месяц, размер будущего платежа близок к предельному. В этой ситуации можно увеличить первоначальный взнос, выбрать жилье дешевле или отложить покупку до накопления запаса.
При нестабильном доходе ориентиром служит слабый сезон. Для квартиры за 25 млн ₸ семье потребуется около 727 000 ₸ на ипотеку и базовые расходы ежемесячно. Резерв на девять месяцев составит 6,54 млн ₸ сверх первого взноса и затрат на сделку.